来源：金融界网站

来源：中信证券

我们不能套用在管面积、费率、增值服务等住宅物管的指标去分析非住宅物业管理行业。唯有凭借年化新签合同金额、净增加项目个数等概念，才能把握时代风口，进一步认识非住宅物业管理龙头的成长价值。

住宅物管先入为主，对商写、公建和城市物管的研究谱系进入误区。

我国商写板块早年以外资主导，公建物管和城市服务只是在最近几年才伴随后勤保障专业化逐渐登堂入室。资本市场最早认识的也是住宅物业管理。因此，市场习惯于用在管面积、单位面积费率、增值服务、合同面积等住宅物业管理特有的概念去分析非住宅物业管理公司，从而陷入研究的困境。

公建物管和城市服务是标段化定制内容服务，不宜对应面积，也不宜对应业主人数。

住宅物业管理之所以能对应面积和人数，是因为住宅物业管理的基础服务具体对应为四保一服，剔除增值服务而言，各家公司服务内容大同小异。但公建物管和城市服务是根据需求定制内容，服务虽同样根植于空间，却不宜用面积来衡量。相比住宅物业管理公司用合同面积（储备面积）来预测未来营业收入增长，非住宅物业管理公司最好用单位时间新签合同金额来衡量这种未来营收增长的潜力。

非住宅物管企业不宜套用增值服务概念，基础服务和增值服务缺乏清晰分界线。

正因为非住宅物业管理服务没有四保一服等清楚的内容边界，故而套用增值服务的概念，往往会忽视非住宅物业管理公司经营本质。非住宅物管公司的确有凭借专门技术单独收费的专业化服务（类似设施管理），也有不纳入常规合同的创新服务，但专业化服务、创新服务等和基础服务没有鲜明的边界。

非住宅物业管理服务退出比例高，拓展常态化。

对住宅物业管理来说，主动和被动退盘都不太常见，项目的粘性比较强。但非住宅物业管理往往是单甲方的，其合同粘性弱，甲方更换服务者和物业管理公司主动结束服务都非常常见。正因如此，对于非住宅物业管理公司来说，拓展的重要性甚至超过住宅物业管理公司。

城市服务突破了物业管理的原有内容，深入楼宇之间的城市公共空间。

以万科在横琴、鼓浪屿，保利在嘉善等为代表的城市（镇）服务，超越了物业管理服务楼宇的基本特征，服务内容上也完全有别于传统的住宅和商写物管服务，具备广阔发展空间。

风险因素：

非住宅物业管理公司的中期业绩确定性往往不如住宅物业管理公司的风险。

身处时代风口，轻资产高增速可期，看好商写，公建和城市服务类行业龙头。

我们认为，企事业单位后勤保障社会化，商写核心品牌本土化，都是非住宅物业管理行业确定的时代风口，这意味着商写物管，公建物管和城市服务企业有广阔的成长空间。我们看好历史经验丰富、股东背景雄厚、专业技术领先的品质龙头，在非住宅物业管理赛道重点推荐保利物业、招商积余和新大正。